Sprzedaż domu: co warto wiedzieć i jakich błędów unikać. Czego nie robić, gdy musisz sprzedać nieruchomość. Główne błędy utrudniające sprzedaż domu i porady dla początkujących sprzedawców nieruchomości.
Stwierdzenie, że musisz nagle sprzedać dom, może być przerażające: fakt zmiany domu, szukanie innego w innym mieście ze względów zawodowych lub odziedziczonej nieruchomości, która nigdy nie zostanie użyta, to klasyczne sytuacje, w których możesz spotkać się w życiu.
Jak sprzedać dom bez popełniania błędów
Sprzedaż domu można zdefiniować jako sztukę, której należy się nauczyć , stosując się do kilku podstawowych wskazówek . Zobaczmy, dlaczego, aby nie żałować po podpisaniu aktu.
Sprzedaż domu: zbyt wysoka cena sprzedaży i czas oczekiwania
Cena ustawiona na wartość nieruchomości jest prawdopodobnie kluczowym punktem działania: z kryzysu gospodarczego oraz trudności banków w udzielaniu kredytów hipotecznych , to nabywca, który porusza ostateczne dół cena, z dołączonym negocjacji wyczerpujący w celu przejąć nieruchomość, oszczędzając jak najwięcej i zgłaszając cenę sprzedaży.
Jeśli nie masz żadnych potrzeb sprzedażowych, możesz dążyć do ustalenia wyższej ceny , zwiększając konkretne mocne strony, które mogą przyciągnąć tych klientów, którzy cenią te plusy i dlatego są skłonni zapłacić im więcej.
Są to wyjątki, o których należy zapomnieć, gdy ważny jest czas .
Oczywiście, gdy jesteś właścicielem, myślisz, że Twoja nieruchomość jest najlepsza w swoim rodzaju i dodajesz wartość emocjonalną, która jest z nami ściśle związana, również kilka tysięcy euro więcej jest wygodne dla każdego, ale jeśli zaczynasz od złej stopy ustalając wygórowaną cenę i niezgodną z rynkiem, ryzykujesz natychmiastowo odstraszenie wielu potencjalnych nabywców.
Agencja nieruchomości ustala zbyt wysoką cenę
Jeśli polegasz na pośredniku w obrocie nieruchomościami , na podstawie jego doświadczenia, znajomości rynku i obszaru, na którym znajduje się dom, będzie on w stanie z grubsza oszacować wartość domu .
Pozostając wolnymi, aby uparcie prosić o kwotę, która naszym zdaniem jest znacznie wyższa niż wskazana przez agencję, musimy być gotowi stawić czoła długiemu czasowi sprzedaży, z niebezpieczeństwem załamania się rynku nieruchomości i zostania z garstką much. w ręce.
Może się wtedy zdarzyć, że obracając się między kilkoma agencjami, w końcu zwrócisz się do tej, która jest gotowa sprzedać nieruchomość po twojej cenie, co okaże się wygórowane.
W ten sposób nie zrobisz nic, tylko oddasz się w ręce kogoś, kto będzie próbował sprzedać dom, bez zbytniego entuzjazmu, ponieważ jest świadomy ceny poza rynkiem, ale jest zainteresowany dodaniem dodatkowego wpisu w katalogu, a następnie poprosi Cię w przyszłości o obniżenie ceny. żądań, albo nie zrobi zbyt wiele, doskonale wiedząc, że spróbuje zrobić coś, na czym z trudem zarobi.
Jak obliczyć odpowiednią cenę nieruchomości, aby samodzielnie sprzedać dom
Jeśli masz duże umiejętności negocjacyjne i lubisz radzić sobie w trudnych sytuacjach, zawsze możesz spróbować samemu wystawić swoją nieruchomość na sprzedaż, zwłaszcza jeśli czas nie jest dla Ciebie problemem.
Jeśli więc chcesz zbadać i przeanalizować rynek nieruchomości w Twojej okolicy oraz zainwestować czas w sprzedaż domu , punktem wyjścia do ustalenia odpowiedniej ceny nieruchomości jest:
- przyjmij wartość w przeliczeniu na metr kwadratowy domów na obszarze podobnym do Twojego,
- pomnóż przez metry kwadratowe swojego domu przez średnią cenę za metr kwadratowy, którą obliczyłeś,
- dodaj poprawki na podstawie stanu zużycia w porównaniu do ceny podobnych domów
- dodać poprawki na obecność plusów, takich jak windy, tarasy, obecność parkingów kondominium, dozorców, systemy.
Operacja arytmetyczna określi rodzaj ceny końcowej, wtedy fundamentalne będą warunki domu. Znajomość rynku i jego trendów jest bardzo ważna, jeśli nie decydująca o ustaleniu najlepszej ceny, ale przede wszystkim czas, w którym chcesz sprzedawać.
- Jeśli spodziewasz się wzrostu ilości cegły i nie potrzebujesz pilnej sprzedaży, możesz dążyć do rozsądnej ceny.
- Jeśli spodziewasz się spadku cen nieruchomości w okolicy i istnieje pilna potrzeba sprzedaży, możesz dążyć do obniżenia ceny w porównaniu do wartości rynkowej.
Sprzedaż domu: błąd przekazania kluczy kupującemu przed zawarciem umowy
Wydaje się to banalna rada, ale ten, kto może być przyszłym właścicielem, do czasu aktu notarialnego aktu notarialnego, nie może rościć sobie żadnych praw do nieruchomości.
Z pewnością między kompromisem a momentem czynu mógłby chcieć dogłębnie i kilkakrotnie zweryfikować stan domu, dokonać pomiarów pomieszczeń i stanu instalacji.
Ale kiedy otrzyma komplet kluczy z twoich rąk, może poczuć się uprawniony do przeprowadzenia większej liczby inspekcji, bez twojej zgody i bez twojej wiedzy.
Jeśli jednak ze względu na szczególne warunki, np. Mieszkanie z dala od mieszkania na sprzedaż lub przebywanie poza miastem przez dłuższy czas z powodu pracy, jesteś skłonny oddać klucze , ponieważ obawiasz się utraty umowy, wskazane jest wcześniejsze sporządzenie umowa prywatna , zawierająca podstawowe punkty umowy, na przykład:
- odpowiedzialność za wszelkie szkody spoczywa na tym, kto posiada klucze,
- zakaz lub zgoda na korzystanie z głównych sieci, na przykład energii elektrycznej, gazu, wody,
- zakaz podejmowania jakichkolwiek prac wewnątrz mieszkania,
- możliwość naliczenia udziału w wydatkach kondominium.
Sprzedaż domu: nie deklaruj, że został otrzymany w formie darowizny
Jeśli posiadana nieruchomość jest efektem darowizny, uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup domu może być dla kupującego desperackim przedsięwzięciem.
Te banki w rzeczywistości często nie udzielają pożyczek na rzecz sprzedaży mają za cel swoich domach wcześniej w wyniku darowizny .
Takie zachowanie jest motywowane faktem, że darowizna mogła naruszyć prawo innego uprawnionego spadkobiercy, który w terminie 20 lat od aktu darowizny może wszcząć postępowanie redukcyjne, żądając zwrotu majątku.
W momencie, w którym przed zawarciem umowy kupujący odkryje zaistniałą sytuację, mógł podjąć działania przeciwko sprzedającemu mając ważny powód do rozwiązania umowy przedwstępnej.
Dlatego lepiej jest być uczciwym i precyzyjnym oraz podać charakter posiadania danego mienia.
Mur podniesiony lub zburzony przez poprzedniego właściciela, piwnica oznaczona na mapie katastralnej inna niż użyta lub inne problemy nieistotne między mapą a prawdziwym domem mogą prowadzić do nieprzyjemnych niespodzianek, gdy jesteś naprawdę gotowy do przeprowadzenia 'czyn.
Sprzedaż domu bez sprawdzania księgi wieczystej
W przypadku bardzo starych domów, takich jak budynki z początku XX wieku, a nawet w przypadku bardzo dużych mieszkań, mogą wystąpić błędy podczas rejestracji w rejestrze gruntów.
Sprzedaż domu prowadzona jest od posiadania w ręku idealnej zgodności księgi wieczystej z rzeczywistym planem domu .
Sprzedaż domu z niezgodnymi systemami
Przepisy dotyczące instalacji elektrycznych, grzewczych i wodnych są bardzo restrykcyjne zgodnie z prawem włoskim. Jednak bardzo stare domy, pozostawione w zaniedbaniu, mogły nigdy nie zostać odnowione, ponieważ były niezamieszkane przez lata lub budowane były lata, w których przepisy nie wymagały określonych wymagań.
Próba sprzedaży mieszkania z instalacją elektryczną bez minimalnych zasad bezpieczeństwa w dzisiejszych czasach może być bardzo trudna.
Kupujący byłby zmuszony zrobić to ponownie, co miałoby oczywiste konsekwencje dla szacunkowej ceny mieszkania w nowym domu ...
Dlatego lepiej jest mieć rzeczoznawcę , geodetę , architekta lub technika wyspecjalizowanego i wykwalifikowanego w tej dziedzinie, który może doradzić, jak wykonać, aby dom był zgodny ze standardami.
Sprzedaż domu: robienie złej reklamy i marketingu
W przeszłości sprzedaż domu polegała na umieszczeniu prostego znaku na zewnątrz posesji, na murze obwodowym lub na bramie, z podstawowym wskazaniem metrażu, liczby pokoi, obecności lóż, piwnic i strychów oraz numeru telefonu do kontakt w celu uzyskania informacji i umówienia spotkania.
Dziś nie jest to już takie trywialne: potencjalni nabywcy dowiadują się, zaglądając na strony internetowe agencji nieruchomości lub konkretne portale o tematyce domów, wpisują dane do wyszukiwania, które najlepiej odpowiadają ich oczekiwaniom i odbywają wirtualną wycieczkę po domach, patrząc na zdjęcia różnych pomieszczeń. Często kupujący wie więcej niż sprzedawca, w pełni wykorzystuje nowoczesne zasoby technologiczne, przegląda dziesiątki możliwości, analizuje rozmiar, liczbę pokoi, opcje i cenę, dzięki czemu jest w stanie przejrzeć i udokumentować siebie: kupując dom, których błędów należy unikać.
Jeśli polegasz na pośredniku w obrocie nieruchomościami, Twój dom prawie na pewno pojawi się na specjalnej stronie internetowej agencji, wraz ze zdjęciami i odpowiednimi informacjami i będzie miał świetną widoczność, a tym samym większe szanse na znalezienie kupca.
Ale jeśli wolisz zrobić to sam , nie pisanie reklamy online na portalach poświęconych sprzedaży nieruchomości może bardzo skomplikować operację sprzedaży i na pewno długą.
Sprzedaż domu polegająca na wielu agencjach nieruchomości
Chociaż zgodnie z prawem włoskim nie jest to zabronione, z wyjątkiem wiążących umów na wyłączność, powierzenie sprzedaży nieruchomości kilku agencjom nieruchomości będzie bardzo powierzchowną próbą i znacznie spowolni sprzedaż.
Przekazanie zadania sprzedaży nieruchomości wielu agencjom oznacza podpisanie niewyłącznego zlecenia sprzedaży , aby same agencje nieruchomości wiedziały, że przy szybkiej sprzedaży domu polegałeś na większej liczbie profesjonalistów.
Dlatego zaangażowanie agentów w pracę przy sprzedaży z pewnością będzie mniejsze ze względu na dalszą możliwość pracy, zobaczenie sprzedaży, a tym samym prowizji wymykającej się spod kontroli.
Sprzedaż domu poprzez szybki wybór agencji nieruchomości
W dużych miastach, takich jak Mediolan, Rzym czy Neapol, na przykład zalety i wady lokalizacji nieruchomości zmieniają się całkowicie, gdy tylko zmienisz okolicę. Agent nieruchomości, który zna każdy aspekt okolicy, i jest w stanie wcisnąć się na mocnych stronach i naprawić niedociągnięcia, może sprzedać łatwiej.
Dlatego agent, który dobrze zna ten obszar, może ulepszyć :
- położenie w sąsiedztwie,
- bezpieczeństwo terenu,
- bliskość komunikacji miejskiej, supermarketów i sklepów,
- łatwy parking.
Rada nie polega na tym, aby wybrać pierwszą agencję, która zaakceptuje zlecenie i cenę , ale zbadać agencje, zadać im pytania dotyczące znajomości obszaru i metod sprzedaży w celu oceny najbardziej odpowiedniej.
Sprzedaż domu bez porządkowania go do oględzin
Spróbuj postawić się w sytuacji nieznajomego, który przychodzi zobaczyć dom, ponieważ zamierza go kupić i znajduje się w brudnym, niechlujnym i innym domu niż na zdjęciach wyświetlanych w reklamie .
Zwłaszcza jeśli nie mieszkasz w tym domu, umów się na spotkania dla potencjalnych nabywców, gdy masz pewność, że wszystko jest w porządku i czyści się, i upewnij się, że powietrze jest zmienione, być może perfumuj pokoje i wstaw rośliny i kwiaty.
Rozważ możliwość wybielenia ścian: prosty obraz jest w stanie odnowić i upiększyć dom.
Upewnij się, że wszystkie żarówki działają i rozważ wymianę na nowe żarówki LED, które mają czystsze światło i dzięki temu zapewniają dobre oświetlenie. Są to małe środki ostrożności, które poprawiają środowisko.
Sprzedaż domu bez pokazywania mocnych stron
Każdy dom ma swoje zalety , które są powodem, dla którego wybrałeś go w przeszłości, a które teraz mogą okazać się przydatne dla przyszłych właścicieli.
Obecność terenów zielonych w kondominium lub w pobliżu z placem zabaw dla dzieci z pewnością doceni rodzina z dziećmi.
Posiadanie szkół wszystkich typów i poziomów, od przedszkola do szkoły podstawowej i gimnazjum, w pobliżu mieszkania okaże się mocnym punktem, na którym warto się skupić.
Balkon z widokiem na morze lub góry widoku lub konkretnej panoramy nie są złe wizytówki na strychu lub w mieszkaniu na najwyższym piętrze.
Parkowanie samochodu może być problemem, szczególnie wieczorem w dużych miastach. Jeśli w domu nie ma garażu ani miejsca postojowego, wiedząc, że masz prawo do parkowania na wydzielonych terenach, nie masz problemu z tym, gdzie codziennie parkować, to duży plus na korzyść domu.
Sprzedaż domu: jak zachowywać się podczas wizyt
Jeśli przy sprzedaży wolnego mieszkania korzystałeś z usług agencji nieruchomości , jest bardzo prawdopodobne, że agent sam poprosi Cię o pozostawienie mu kompletu kluczy, aby uzyskać dostęp bez większych problemów.
To idealne rozwiązanie, ale jeśli boisz się, że goście mogą coś zepsuć lub uszkodzić pod Twoją nieobecność, po prostu zabierz przedmioty, które uważasz za najdroższe .
Z drugiej strony, gdy dom na sprzedaż jest Twoim obecnym miejscem zamieszkania , wizyty odbywają się po uzgodnieniu z agencją i klientem, dlatego możesz je zaplanować na czas Twojego pobytu w domu.
Najlepszą radą jest zachowanie uprzejmych i uprzejmych gospodarzy, czyli pozwolenie domowi na odwiedzenie domu w spokojny sposób, tak aby odwiedzający mogli zrozumieć rozkład pomieszczeń, powierzchnię i inne ważne dla nich elementy.
Nękanie ich informacjami nie jest właściwym krokiem : to oni będą chcieli zapytać i dowiedzieć się więcej o historii i osobliwościach domu, niewątpliwie oferując wszystkie swoje pytania i wątpliwości.
I spodziewaj się rabatu! Nawet małe są zawsze mile widziane i mogą pozytywnie rozstrzygnąć negocjacje.