Wynajem. Elementy umowy. Istniejące typy. Co to jest suchy kupon.
Umowa najmu domu to umowa, na mocy której strona (zwana wynajmującym) zobowiązuje się do udostępnienia innej osobie (najemcy lub najemcy) przez określony czas korzystania z domu w zamian za określoną opłatę, zwaną kanon.
Elementy leasingu
Aby była poprawna, umowa najmu , sporządzona na piśmie, musi zawierać ściśle określone elementy:
- zadowolony
- rejestracja
- data zastrzeżenia
- wskazanie części
- identyfikacja składnika aktywów
- wynajem
- czas trwania i wycofanie
Zadowolony
Treść umowy najmu mogą być różne w zależności od różnych typologii i zgodnie z umowami między stronami, które mogą wstawiać klauzule uznane za niezbędne.
Kontrakt zawiera jednak kluczowe punkty, takie jak: data podpisania; szczegółowe wskazanie nazwisk osób; identyfikacja mienia; cena najmu i czas jego trwania.
Rejestracja
Rejestracji zamówienia muszą być wykonane w ciągu 30 dni od daty wejścia w życie, z wyjątkiem umów trwających mniej niż 30 dni w ciągu roku. Formularze rejestracyjne są dostarczane przez Urząd Skarbowy, który można również znaleźć na jego stronie internetowej. Moduły różnią się w zależności od rodzaju umowy.
Data zastrzeżenia
Za datę ustalenia uznaje się dzień podpisania umowy, dzień, w którym rozpoczyna się dzierżawa nieruchomości, ustalony przez strony, od którego bieg tego samego oficjalnie rozpoczyna się, zgodnie z ustaleniami i ustaleniami stron. Od tego dnia rozpoczyna się również 30-dniowy okres rejestracji.
Wskazania stron
Dane zainteresowanych stron tj. Wynajmującego i najemcy należy podać w sposób jasny i precyzyjny .
Dane obowiązkowe dla obu stron to: imię i nazwisko lub nazwa firmy jeśli jest to firma, data i miejsce urodzenia, adres zamieszkania lub siedziby, NIP lub NIP.
Identyfikacja nieruchomości
Przedmiot zamówienia , lub nieruchomości, należy wskazać dokładnie, raportowanie następujące dane: pełny adres, podając żadnych schody i podłogi, gminy, w której się znajduje, danych katastralnych nieruchomości (część, rozdział, kategoria, obszar spisowy itp.), lokale i usługi, z których się składa, oprócz wszelkich przynależności, a także przeznaczenie, na które jest wynajmowane.
Kanon
Wynajem reprezentuje rozważenia, z którym nieruchomość jest wynajęta. Suma musi zostać wypłacona właścicielowi na koniec uzgodnionego okresu (zazwyczaj miesiąc, kwartał lub cztery miesiące). Jeżeli nie wskazano inaczej, umowa jest nieważna.
Czynszu jest ustalana według swobodnego negocjacji między stronami i mogą ulegać z czasem korekty według wskaźnika cen Istat.
W umowie strony muszą określić trzy odrębne części: opłatę roczną, wydatki roczne i uzgodnioną ratę.
Opłata roczna jest ustalona cena za wynajem samej nieruchomości.
Te roczne wydatki są kwoty należne z tytułu opłat dodatkowych, związanych z wydatkami użytkowych i kondominium. Można również wprowadzić dodatkowe pozycje wydatków.
Zgodził rata jest natomiast suma do zapłaty w określonych terminach, określona przez sumę opłat i kosztów, podzielonej przez liczbę rat określonych w umowie.
Czas trwania i wycofanie
Zgodnie z kodeksem cywilnym maksymalny okres najmu to 30 lat. Nie ma jednak żadnej wzmianki o minimalnym czasie trwania tego samego.
Prawo odstąpienia od umowy należy do lokatora : kiedy zamierza wycofać, musi wysłać listem poleconym, komunikacji do właściciela, co najmniej sześć miesięcy po wygaśnięciu umowy.
Właściciel, w dniu drugiej strony, może wypowiedzieć umowę na początku tylko w przypadkach wyraźnie wskazanych przez prawo.
Rodzaje umów najmu
Istnieją różne rodzaje umów najmu. Przeanalizujmy, czym one są.
Bezpłatna opłata
Jest to umowa polegająca na swobodnym ustalaniu między stronami opłaty . Reprezentuje najbardziej rozpowszechnioną formę i ma okres obowiązywania ustalony przez prawo na 4 lata, który może zostać przedłużony o kolejne cztery lata, chyba że zostanie anulowany. W przypadku wynajmującego wypowiedzenie może nastąpić tylko z powodów wyraźnie określonych przez prawo.
W potocznym języku jest lepiej znany jako umowa cztery + cztery .
Strony mogą dowolnie decydować o dodatkowych elementach umowy.
Umowa
Uzgodniona umowa przewiduje tylko na czas minimalnej , równej trzy lata . Po wygaśnięciu dwuletnie automatyczne odnowienie jest uruchamiane w przypadku, gdy strony nie zgadzają się na trzyletnie przedłużenie, chyba że zostanie anulowane. Zazwyczaj są one oznaczone słowami trzy + dwie umowy.
Krótszy okres jest rekompensowany czynszem regulowanym , który jest ustalany na podstawie tabeli uzgodnionej między organizacjami właścicieli i najemców, różnej w każdej gminie.
Na poziomie fiskalnym umowy te są objęte niższymi podatkami, aw niektórych przypadkach nawet zniżkami podatkowymi.
Przejściowy
Umowa najmu przejściowego to szczególna forma używana, gdy zamierzasz wynająć nieruchomość na okres nie krótszy niż jeden miesiąc i nie dłuższy niż 18 miesięcy.
Zaspokaja potrzeby pracowników i studentów, którzy na jakiś czas muszą przenieść się w inne miejsce do pracy lub kontynuowania studiów.
Nie można ich używać do wynajmu domów wakacyjnych , ale są idealne w przypadkach, gdy trzeba się tymczasowo przeprowadzić. Należy jasno określić, że jest to umowa przejściowa, w przeciwnym razie po wygaśnięciu umowy automatycznie staje się umową bezpłatnego czynszu na okres 4 + 4 lata.
studenci
Szczególnym rodzajem umowy przejściowej jest umowa dla studentów . W tym konkretnym przypadku wynajmujący udostępnia mieszkanie jednemu lub większej liczbie studentów uczelni niebędących rezydentami za opłatą, która może być dowolnie ustalana między stronami, do maksymalnej wysokości określonej w konkretnych umowach terytorialnych.
Okres obowiązywania wynosi od co najmniej sześciu miesięcy do maksymalnie trzech lat . Po wygaśnięciu następuje automatyczne przedłużenie na taki sam okres jak pierwotny, chyba że najemca anuluje.
Umowa ponownie musi wskazywać, że student jest zapisany na kurs na lokalnym uniwersytecie.
Użytek turystyczny
Jest to forma umowy, która dotyczy poszczególnych ośrodków turystycznych i jest przeznaczona na wynajem tych mieszkań i domów wyłącznie w celach turystycznych.
Mają maksymalny okres obowiązywania 3 miesiące , również sporządzony na piśmie, wskazując, że jest to wynajem do użytku turystycznego. Umowa nie obejmuje usług dodatkowych, takich jak codzienne sprzątanie, zmiana pościeli, catering itp., Które są typowe dla umowy hotelowej.
Wraz z wygaśnięciem dzierżawy wszystkie skutki wygasają, bez konieczności powiadamiania o jakimkolwiek anulowaniu.
Dzierżawa suchych kuponów
Suchy kupon jest opcjonalny system podatkowy , że leasingobiorca może skorzystać na podstawie umów najmu lokali mieszkalnych i związanych z nimi akcesoriami.
Kiedy ten system zostanie przyjęty, zapłaci zastępczy podatek dochodowy i dodatkowe podatki według określonych stawek.
W przypadku wynajmu po cenie rynkowej , zamiast stawki podatku dochodowego od osób fizycznych w zeznaniu podatkowym obowiązuje stawka 21%.
W przypadku najmu z uzgodnionym czynszem stawka wynosi 15%, obniżona do 10% na okres dwóch lat 2021 - 2021.
Kiedy właściciel nieruchomości wybierze suchy kupon, nie musi już płacić podatku rejestracyjnego i opłaty skarbowej .
Ponadto zrzeka się na cały okres trwania umowy możliwości żądania aktualizacji czynszu, w tym zmiany wskaźnika cen Istat.
Suchy kupon można aktywować tylko dla budynków mieszkalnych, należących do kategorii katastralnych od A1 do A11, z wyłączeniem biur, należących do klasy A10.