Czynsz z wykupem: określenie rodzaju umowy kupna domu bez kredytu hipotecznego. Obowiązujące prawodawstwo, sposób działania, różne możliwe formy umów. Reżim podatkowy, zalety i wady operacji.
L ' rent to own , rent to buy w języku angielskim, jest to manieraper kupujący dom, płacąc na początku operacji najwyższą kwotę, a następnie ustalając ostateczny wykup , płacąc pozostałą kwotę.
Jest to metoda, dzięki której najemca może nabyć nieruchomość bez konieczności uciekania się do hipoteki , uwalniając się tym samym od ograniczeń i problemów związanych z ubieganiem się o kredyt w banku, którego nawet nie można udzielić.
Czynsz z wykupem: ustawodawstwo
Jak już wspomniano, określany angielskim terminem rent to buy , czynsz z wykupem jest formułą umowną wywodzącą się z Wielkiej Brytanii, gdzie jest z powodzeniem stosowana od kilkudziesięciu lat.
Czynsz z wykupem to umowa, która określa możliwość, aby najemca stał się właścicielem nieruchomości , ruchomej lub nieruchomej, po okresie najmu ustalonym w momencie zawarcia umowy.
We Włoszech umowa ta została wprowadzona dekretem Sblocca Italia z dnia 12 września 2021 r. W celu jej uregulowania i wyjaśnienia jej skuteczności i wpływu na włoski rynek nieruchomości.
Wynajem z wykupem: jak to działa
Formuła umowna stanowi, że umowy najmu poprzedza umowę sprzedaży . W ten sposób sprzedaż nieruchomości odbywa się w czasie .
Sprzedający pobiera sumę, czynsz, wyższą od tradycyjnej dzierżawy, pozostając właścicielem nieruchomości do spłaty salda końcowego.
W ten sposób najemca w obliczu wyższej raty płaconej tytułem czynszu ma pewność, że po wygaśnięciu umowy stanie się właścicielem po zapłaceniu ostatecznych maxiratów.
Ostateczna cena jest już wskazany w umowie w chwili zawarcia i nie mogą być zmieniane.
Czynsz z wykupem: jak obliczana jest rata
Aby lepiej zrozumieć zakres finansowy tej innowacyjnej formuły, konieczne jest wyjaśnienie, w jaki sposób ogólnie obliczana jest wysokość opłaty .
Ponieważ jest to metoda, która pozwala najemcy zgodzić się na zakup nieruchomości w określonym czasie, stawka czynszu jest o około 50% wyższa niż normalna umowa najmu.
Wynajem z wykupem: możliwe formuły
Istnieje kilka możliwych form wynajmu z wykupem. Zobaczmy, czym one są i jak się rozwijają.
Wynajem z wykupem z możliwością przyszłego zakupu
Ten rodzaj umożliwia najemcy opłacenie czynszu, pozostawiając swobodę zakupu lub nie po wygaśnięciu umowy.
Wysokość czynszu jest nieco wyższa od tradycyjnego najmu, stanowiąc swego rodzaju zaliczkę od ceny końcowej, wskazanej przy podpisywaniu umowy i nie podlega zmianie.
Czynsz z wykupem ze sprzedażą wstępną
Ta formuła jest najczęściej używana. Strony podpisują dwie umowy : umowę najmu i przedwstępną umowę sprzedaży, która jest już wpisana do ksiąg wieczystych. Transkrypcja ma maksymalny okres ważności 10 lat .
Obaj wykonawcy zachowują swobodę decydowania, czy wstępne zobowiązuje do zawarcia transakcji sprzedaży, czy też najemca zdecyduje o zakupie.
Wypożycz z automatycznym wykupem
To najprostsza formuła : strony zgadzają się płacić raty czynszu przez określoną liczbę lat. Z chwilą wygaśnięcia powstaje obowiązek wykupu , aw konsekwencji przeniesienie własności nieruchomości po zapłaceniu ostatniej raty.
Czynsz z wykupem z zastrzeżeniem własności
Z metody tej korzystają właściciele nieruchomości, którzy chcą mieć gwarancje, jeśli najemca zalega ze zwłoką.
Przeniesienie własności następuje dopiero po zapłaceniu pełnej ceny sprzedaży.
Jeżeli najemca okaże się zalegający z umową, sprzedawca może zażądać rozwiązania umowy, powracając do dostępności lokalu.
Właściciel jest zobowiązany do zwrotu części otrzymanych kwot ; kwota jest ustalana w drodze porozumienia między stronami lub rozstrzygana przez sędziego.
Czynsz z wykupem: system podatkowy
System podatkowy tego konkretnego rodzaju umowy jest taka sama , jak w przypadku zwykłej umowy najmu . W związku z tym obowiązuje normalne opodatkowanie obowiązujące w przypadku wynajmu nieruchomości.
System VAT
W przypadku transakcji między dwiema osobami fizycznymi opłata jest zwolniona z podatku VAT jak w przypadku zwykłego najmu.
Jeśli, z drugiej strony, wynajmujący jest firmą budowlaną lub przywrócenie stawki należy rozważyć w zależności od rodzaju kontrahenta. To samo rozumowanie istnieje również w przypadku, gdy nieruchomość jest przeznaczona do użytku instrumentalnego, dlatego można ją podsumować w następujący sposób:
- 4% VAT, jeśli najemca zadeklaruje, że będzie spełniał wymagania dotyczące pierwszego domu; ponadto nieruchomość nie może być klasyfikowana w kategoriach rejestru nieruchomości A / 1, A / 8 i A / 9
- 10% VAT od nieruchomości o tej samej klasyfikacji w księdze wieczystej, jak te, które mogą skorzystać z pierwszej dopłaty do domu
- VAT 22% w przypadku nieruchomości należących do kategorii katastralnych A / 1, A / 8 i A / 9 oraz nieruchomości instrumentalnych
Podatek rejestracyjny
Podatek rejestracyjny od umowy najmu jest określana przez reżim VAT , które są stosowane , to jest:
- Ceny zaliczek podlegają VAT w wysokości 200 €
- Zaliczki na ceny nieruchomości mieszkalnych zwolnionych z 2% VAT
- Zaliczki cenowe podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie wyraźnej opcji sprzedawcy o stałej kwocie 67 EUR w przypadku umowy na podstawie umowy prywatnej, 200 EUR, jeśli umowa zawiera uwierzytelnioną umowę prywatną lub w formie publicznej.
W przypadku nieruchomości instrumentalnych podatek rejestracyjny wynosi zawsze 1%.
Suma zapłacona w całości
Należy wyjaśnić, że w przypadku kwot zapłaconych jako saldo transakcji kupna-sprzedaży podstawa opodatkowania, od której należy naliczyć podatek, zależy od rodzaju sprzedawcy.
Jeśli prowadzi działalność gospodarczą, podstawę opodatkowania, od której ma zastosowanie podatek, określa różnica między:
- cena nieruchomości ustalona przy podpisaniu umowy
- suma zaliczek zapłaconych do tego momentu.
W związku z tym czynsze pobierane do tego momentu nie są brane pod uwagę.
Do zakupu oraz transakcje sprzedaży , które odbywają się poza systemem VAT , do pierwszych domów lub innych rodzajów własności, wymagają, że podatek określa się następująco:
- stały podatek rejestracyjny w wysokości 200 €
- podatek hipoteczny 1%
- podatek katastralny 3%
Jeśli zamiast tego budynek jest typu instrumentalnego :
- podatek rejestracyjny wynosi 2% (pierwszy dom) lub 9% (inny rodzaj nieruchomości)
- podatek hipoteczny 50 € za każdy rodzaj nieruchomości
- podatek katastralny 50 EUR za każdy rodzaj nieruchomości
Czynsz z wykupem: czy warto?
Aby zastanowić się, czy inwestycja może się okazać okazją, czy też w dłuższej perspektywie złym wyborem finansowym, należy wyliczyć plusy i minusy tej operacji.
Zalety wynajmu z wykupem
- najemca ma możliwość zakupu nieruchomości bez konieczności uciekania się do klasycznej formuły kredytu bankowego;
- najemca nie płaci IMU i innych podatków, które są nakładane na właścicieli nieruchomości do czasu wykupu;
- cena pozostaje stała przez cały czas trwania transakcji;
- najemca jest chroniony przed wzrostem cen na rynku nieruchomości;
- gwarancja, że leasingodawca nie odczuje skutków załamania cen na rynku nieruchomości;
- właścicielowi gwarantuje się wyższy dochód niż normalny czynsz przez cały okres obowiązywania umowy;
- leasingodawca ma bardzo mocne gwarancje dotyczące sprzedaży, ponieważ najemca, gdyby nie skorzystał z wykupu, straciłby zapłacone kwoty.
Wady wynajmu z wykupem
- w przypadku zakupu bezpośrednio od firmy budowlanej, gdyby się nie udał, zapłacone kwoty przepadłyby (w tym celu lepiej zabezpieczyć się poręczeniem);
- niższa ochrona w przypadku upadłości firmy budowlanej w porównaniu z wierzycielami;
- wzrost wartości domu nie przysługuje sprzedającemu;
- Spadek wartości mieszkania nie skutkuje obniżeniem czynszu najemcy.