Kupno domu od osoby prywatnej: rzeczy, które należy wiedzieć, jakie ryzyko istnieje, zalety i wady, jak postępować we właściwy sposób. Dokumenty, o które należy się zwrócić, oraz kiedy i dlaczego wybrać poradę specjalistów w tej sprawie.
W poszukiwaniu domu do kupienia można polegać na agencji nieruchomości lub zrobić to samemu , czytając ogłoszenia na portalach internetowych, w prasie reklamowej lub z dużą cierpliwością wędrując po ciekawych ulicach lub okolicach w poszukiwaniu znaków wskazanie mieszkania na sprzedaż.
W ten sposób możesz mieć do czynienia ze sprzedawcą, który wolał zrobić to sam, bez zwracania się do agencji lub pośredników.
Więc tutaj mamy do czynienia z nieruchomością bez pośredników.
Kupno domu od osoby prywatnej: zalety i ryzyko
Chęć zakupu domu bezpośrednio od osoby prywatnej może mieć swoje zalety i ryzyko .
Możliwość zapisywania sumy pieniędzy, które normalnie iść do agencji lub pośrednika, ogólnie zawartym między 2% a 5% ceny sprzedaży nieruchomości.
Już teraz ten zawodowiec może być więcej niż wystarczającym powodem, aby iść w tym kierunku.
Należy jednak pamiętać, że będziesz musiał samodzielnie przeprowadzić kilka ważnych kontroli, aby uniknąć przykrych niespodzianek. Nieprawidłowe wyceny mogą ukryć kolejne koszty pod względem czasu i pozwoleń, a także oszustwa lub problemy, takie jak zakup nieruchomości wynikający z darowizny.
Kupno domu od osoby prywatnej: różnica z agencją nieruchomości
Najpierw spróbujmy zrozumieć, czym różnią się dwa sposoby zakupu nieruchomości, czyli kupowanie od osoby prywatnej lub kontakt z agencją nieruchomości .
Jeśli wybierzesz bardziej tradycyjny sposób, polegając na agencji nieruchomości, która wyszuka odpowiednią dla Ciebie nieruchomość, do agentów będzie należało przeprowadzenie wszelkich niezbędnych kontroli dokumentacji dotyczącej domu.
Dlatego upewnią się, że:
- istnieje zgodność katastralna lub zgodność między nieruchomością a mapą obecną w katastrze, przydatna do ustalenia, czy jakiekolwiek zmiany zostały zarejestrowane i zapłacono powiązane podatki;
- obecność hipotek lub praw do powierzchni ;
- historia majątku lub jeśli pochodzi ze sprzedaży, darowizny, dziedziczenia;
- świadectwa żywotności i udogodnień ;
Wymienione operacje będą wykonywane przez agencję nieruchomości, ponieważ należą do obowiązków profesjonalnego i poważnego pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Zanim wejdziesz do agencji i porozmawiasz z jednym z jej menedżerów lub pracowników, będzie on miał już w swoim posiadaniu wszystkie informacje na temat zarządzanych przez niego nieruchomości i nie wahaj się zadawać pytań w celu wyjaśnienia wszelkich wątpliwości.
Ponadto, po wcześniejszym umówieniu, będzie Ci towarzyszył w zwiedzaniu posiadłości, pozwalając Ci błąkać się po domu w całkowitym spokoju, abyś mógł sam zobaczyć pokoje i ich stan, a także dowiedzieć się, czy wymagania spełniają Twoje oczekiwania.
Jeśli korzystając z okazji wizyty towarzyszy Ci wybrany przez Ciebie rzeczoznawca, geodeta lub architekt , możesz od razu mieć jasne wyobrażenia o pracach, jakie należy wykonać, aby zmodernizować i uczynić mieszkanie wygodnym.
Kupno domu od osoby prywatnej: dokumenty, o które trzeba poprosić
Jeśli natomiast zdecydowałeś się zrobić wszystko sam, po obejrzeniu ogłoszenia domu na sprzedaż i myślisz, że może Cię to zainteresować, wystarczy, że umówisz się na pierwsze spotkanie ze sprzedawcą.
Podczas rozmowy, oprócz zadawania pierwszych przydatnych dla Ciebie pytań, takich jak dokładny adres domu, poproś go o zabranie ze sobą w czasie wizyty następujących dokumentów, które następnie skonsultujesz:
- plan piętra i mapa katastralna nieruchomości;
- akt pochodzenia majątku;
- świadectwo żywotności lub możliwości zamieszkania domu;
- certyfikacja energetyczna.
Plan piętra i mapa katastralna nieruchomości
Katastralny mapa pozwoli Ci poznać korespondencji między właściwością i co jest zarejestrowany w Land Registry.
Dokument ten wskazuje dane identyfikacyjne, arkusz, paczkę i podwładnego, które przydadzą się, gdy zechcesz wykonać badanie katastralne .
Za pomocą ankiety katastralnej , którą możesz wygodnie przeprowadzić z domu korzystając z odpowiednich usług ankiet online lub osobiście przy kasie katastralnej, masz pewność, że mapa jest aktualizowana o wszelkie zmiany w przestrzeni wewnętrznej, a tym samym znając historię nieruchomości i wszystkie zmiany wprowadzone w czasie.
Ponadto zmiany własności, które miały miejsce w czasie iz jakiego powodu będą jasne , czy na sprzedaż, dziedziczenie czy darowiznę.
Akt pochodzenia majątku
Dokument pochodzenia jest dokumentem poświadczającym własność nieruchomości, pełną lub z ograniczeniami. Może być reprezentowany przez jeden z następujących trzech dokumentów
- akt notarialny , jeżeli nieruchomość jest w posiadaniu sprzedającego w drodze sprzedaży;
- orzeczenie sądu, jeśli pochodzi z licytacji sądowej, żądanie odpisu z kancelarii sądu;
- akt dziedziczenia lub darowizny , o który wniosek należy złożyć do właściwego Urzędu Skarbowego.
Chociaż są to w każdym przypadku dokumenty, które sprzedawca musi posiadać i które będzie musiał następnie przedstawić notariuszowi w celu sporządzenia aktu, w przypadku pomyślnej negocjacji kupna-sprzedaży zawsze lepiej jest wcześniej zapoznać się z dokumentacją. profesjonaliści, którym ufasz.
Dokument żywotności domu
Dokument żywotności jest certyfikat, który deklaruje, że dom nadaje się do użytku i do zamieszkania . W takim przypadku, jeśli jest to zamieszkała nieruchomość, właściciel nie będzie bał się Ci jej pokazać.
W przypadku, gdy nieruchomość była niezamieszkana przez lata, możliwość wglądu do dokumentu usunie wszelkie wątpliwości co do tego.
Certyfikacja energetyczna
Świadectwo charakterystyki energetycznej (APE) to dokument, który identyfikuje roczne zużycie energii w budynku .
Każda nieruchomość jest oznaczona klasą energetyczną budynku, wyrażoną literami od G (najmniej wydajna) do A4 (najbardziej wydajna).
Mając możliwość przeglądania certyfikatu, możesz zrozumieć, czy mieszkanie oferuje już doskonałe parametry energetyczne, a tym samym oszczędność na rachunku.
Lub jeśli musisz interweniować przy pracach adaptacyjnych, które również mogą być bardzo kosztowne.
Kupno domu od osoby prywatnej: jak uniknąć ryzyka
Kiedy już zrozumiemy, jakie może być ryzyko kupna domu od osoby prywatnej , bez pośrednictwa, zobaczmy, z kim można się porównać i poprosić o radę, aby później nie mieć przykrych niespodzianek.
Ekspert w zakupie nieruchomości DIY
Ocena domu, niezależnie od ceny, oznacza poznanie stanu głównych systemów domu , nowych lub przestarzałych, jeśli są zgodne ze standardem.
Dowiedz się również, czy dom jest narażony na wysoką wilgotność i infiltrację wody , co powoduje pleśń i gorsze uszkodzenia, takie jak łuszczenie ścian i uszkodzenie podłogi.
Oceń jakość opraw , które są niezbędne w miesiącach zimowych, ponieważ izolują pomieszczenia od zimna i pozwalają utrzymać ciepło w domu, oszczędzając zużycie energii, ale które w przypadku wymiany mają duży wpływ na koszty.
Upewnij się, że instalacja elektryczna jest zgodna ze standardami i certyfikowana : jeśli jest przestarzała i nie ma urządzenia ratunkowego, powinna zostać wymieniona ze względu na Twoje bezpieczeństwo, ale kosztem nie do pominięcia jest dla Ciebie.
Ponadto ekspert może pomóc w sprawdzeniu ogólnego stanu domu : stare wyroby sanitarne, zniszczone podłogi i do naprawy, oprócz malowania, które jest tradycyjną operacją przy wejściu do nowego domu, przydatne nie tylko przy wyborze odpowiednie kolory, ale także do odnowienia i odświeżenia pomieszczeń.
Naszym zdaniem postać eksperta ma fundamentalne znaczenie nawet przy zakupie nieruchomości zrób to sam, ponieważ jest w stanie sprawdzić dokumentację, sporządzić kosztorys podstawowych prac, które należy wykonać, aby mieszkanie nadawało się do zamieszkania, uzgadniając, w oparciu o budżet , harmonogram realizacji.
Doradca finansowy
Kupno domu to w zdecydowanej większości przypadków rozpoczęcie praktyki w zakresie kredytu hipotecznego . Udając się do zaufanego banku i rozmawiając z konsultantem ds. Kredytów hipotecznych i pożyczek, możesz uzyskać wszystkie wyjaśnienia
- wielkość kredytu hipotecznego lub pożyczki zostanie złożony wniosek ;
- wybór między stawkami stałymi, zmiennymi i mieszanymi ;
- wszelkie alternatywne kredyty hipoteczne, takie jak zielone kredyty hipoteczne.
- ulgi podatkowe dla pierwszego i drugiego domu;
- okres pożyczki .
Wybór najodpowiedniejszego kredytu hipotecznego dla Twoich środków finansowych będzie decydował o szczęśliwej kontynuacji Twojego życia: nie wyjaśnienie sytuacji konsultantowi może doprowadzić Cię do wyboru kredytu hipotecznego, który będzie warunkował Twój styl życia na długie lata.
Ponadto skonsultowanie się z bankiem przed podpisaniem umowy , która przewiduje wpłatę kaucji , uniemożliwi Ci zapłacenie dużej sumy pieniędzy, które zostałyby utracone, gdyby bank nie udzielił Ci kredytu.
Więcej informacji na ten temat w artykule Pierwsza pożyczka mieszkaniowa 2021: koncesje, wymagania, wniosek.
Notariusz
Postać notariusza , obowiązkowa dla kompromisu, aktu i rejestracji umowy, wybiera kupujący , a więc sam.
Również notariuszowi można było zlecić weryfikację aktów posiadania sprzedawcy, weryfikację braku utrudnień, oszustw czy ukrytych problemów.
Znajomość historii nieruchomości , czy jest ona obciążona hipoteką, użytkowaniem czy innymi ograniczeniami, to praktyka pozwalająca trzymać się z dala od domów, które mogą stwarzać poważne problemy prawne lub podatkowe.
Ponadto, jeśli dom na sprzedaż pochodzi bezpośrednio z darowizny otrzymanej od sprzedającego, otwarcie kredytu hipotecznego w Twoim banku może być prawie niemożliwe, ponieważ instytucje kredytowe bardzo niechętnie udzielają kredytu na zakup nieruchomości w formie darowizny. .
Konsultant biznesowy
Kupno nieruchomości determinuje zapłatę podatków i ceł. Rady księgowy będzie można świadomy jeśli są uprawnieni do pierwszego korzyść domowego, składający się wypłaty stawki 2% od wartości nieruchomości dla zarejestrowania czynu, w porównaniu do 9% w przypadku drugiego lub trzeciego domu.
Możesz również poprosić o oszacowanie innych podatków związanych z domem, takich jak IMU, TARI i TASI, jeśli takie istnieją.
Administrator budynku
Rozmowa z administratorem kondominium pozwoli Ci dowiedzieć się, czy sprzedawca nieruchomości jest na bieżąco z opłacaniem wydatków kondominium.
W przypadku chęci zakupu, koniecznie poproś administratora kondominium o dokument potwierdzający uiszczenie wszystkich opłat kondominium , aby nie musieć go później uzupełniać, ponieważ wszelkie wydatki związane z remontami lokalu mieszkalnego, prace i instalacje mogą być bardzo ważne i wpływać na budżet oraz wygodę zakupu.
Ponadto rozmowa z administratorem jest przydatna, aby wiedzieć z wyprzedzeniem, czy planowane są prace konserwacyjne , takie jak wymiana lub montaż windy, remont elewacji zewnętrznej, wymiana kotła na c.o. i wszystkie inne prace nad doprowadzeniem roślin do standardów, które nie zostały jeszcze przeprowadzone.
Zrozumienie kosztu prac, które mają być wykonane, doda tylko kolejną pozycję wydatków do Twojego oszacowania.
Kupno domu od osoby prywatnej: znaczenie wizyty w domu
Niezależnie od tego, czy chcesz polegać na agencji, czy szukać domu na sprzedaż przez osobę prywatną, odwiedzając dom osoby prywatnej, możesz upewnić się o kilku głównych aspektach, które mogą powstrzymać Cię od zakupu lub rozwiązać kilka ważnych wątpliwości:
- poznaj życie okolicy, w której znajduje się dom : sprawdź, czy łatwo jest zaparkować samochód, czy w pobliżu znajdują się supermarkety, sklepy i biura, szkoły, czy masz dzieci uczennice, a nawet czy okolica jest bezpieczna;
- poznaj budynek : hałaśliwi sąsiedzi, brudne i zaniedbane części wspólne, obecność lub brak concierge i sprzątanie;
- wiedzieć, czy mieszkanie jest zamieszkane, niezamieszkane lub wynajmowane osobom trzecim : jeśli dom jest zamieszkiwany przez obecnych sprzedawców, najprawdopodobniej systemy będą na odpowiednim poziomie i będą działały regularnie, a dom opuszczony od lat może okazać się przestarzały, co wiąże się z kosztami do budżetu przeznaczonego na remont. Wreszcie, jeśli w chwili, gdy dom jest wynajmowany osobom trzecim na podstawie zwykłej umowy, będziesz musiał poczekać na zwykły termin, aby móc przejąć nieruchomość , nawet jeśli nie musisz nawet zwracać się do sędziego o przeprowadzenie eksmisji, operację, która może wymagać lat
Kupno domu od osoby prywatnej: zalety
Kupno domu od osoby prywatnej ma ważną zaletę , jeśli potrafisz negocjować i masz wyczucie, a także znajomość rynku nieruchomości. Bez pośrednictwa pośrednika w obrocie nieruchomościami oszczędzasz na płatności prowizji , która waha się od 2% do 5% w zależności od agencji, miasta i wszelkich kosztów poniesionych za niektóre praktyki.
Pamiętajmy, że jest prowizja zarówno dla kupującego, jak i dla sprzedającego, dlatego też jest pole do negocjacji przy zakupie zrób to sam.
Możliwość bezpośredniego kontaktu ze sprzedającym pozwala również na przeprowadzenie negocjacji osobiście, mając możliwość wskazania metod płatności, które skłaniają sprzedającego do obniżenia ceny.
Obecność pośrednika, którego zadaniem jest przeprowadzenie sprzedaży i który zarabia na kwocie sprzedaży, może ograniczyć Twoje żądania dotyczące zdecydowanej obniżki ceny.
Kupno domu od osoby prywatnej: przewodniki i porady
Widzieliśmy, że kupno domu od osoby prywatnej jest możliwe i może być opłacalne, ale operacja wymaga dużej uwagi, aby po podpisaniu aktu i zapłaceniu uzgodnionej kwoty nie napotkać niemiłych niespodzianek.
Więcej informacji, aby dowiedzieć się, jak się uwolnić, gdy podejmiesz krok kupna domu, można uzyskać z następujących poradników:
- Zakup domu z kredytem hipotecznym
- Pierwszy zakup domu: jakie kroki należy podjąć
- Drugi zakup domu
- Kupno domu: błędy, których należy unikać
- Kupno domu na aukcji